Davek na prodajo nepremičnine

Pri prodaji zasebne nepremičnine v Sloveniji lahko plačate dva davka in sicer davek na promet nepremičnin (DPN) (praviloma v višini 2 % kupnine) in dohodnino od dobička iz kapitala. DPN praviloma plača prodajalec. Če nepremičnino prodate, preden ste njen lastnik 15 let, plačate tudi davek na dobiček, razen če dobička po upoštevanju priznanih stroškov ni ali izpolnjujete pogoje za oprostitev.

Pojasnila veljajo za prodajo zasebne nepremičnine fizične osebe v Sloveniji v letu 2026. Prodaja nepremičnine v okviru dejavnosti ali podjetja ni predmet tega članka. Ker je članek obsežen, vam priporočamo branje na računalniku.

Na kratko:

• DPN: praviloma 2% davčne osnove, ki je običajno kupnina. Plačnik je prodajalec ali kupec, če se obe strani tako dogovorita.
• Dohodnina od dobička: 25% pri manj kot 5 letih lastništva, 20% od dopolnjenih 5 do manj kot 10 let in 15% od dopolnjenih 10 do manj kot 15 let. Po dopolnjenih 15 letih se dohodnina od dobička ne plača.
• Oprostitev zaradi bivanja: velja za stanovanje ali hišo z največ dvema stanovanjema in pripadajočim zemljiščem, če ste jo vsaj zadnja tri leta pred prodajo imeli v lasti, tam dejansko živeli in imeli prijavljeno stalno prebivališče. Za del, ki ste ga oddajali ali uporabljali za dejavnost, oprostitev ne velja.
• Rok: pri običajni prodaji napoved za DPN in, kadar je potrebna, napoved dohodnine oddate v 15 dneh po sklenitvi pogodbe.

Katere davke plačate pri prodaji nepremičnine?

Pri prodaji nepremičnine vas lahko bremenita dva ločena davka, ki ju urejata različna zakona. DPN je vezan na odplačni prenos nepremičnine, dohodnina pa na ugotovljeni dobiček. Oprostitev dohodnine zato sama po sebi ne pomeni, da ste oproščeni tudi DPN.

	Davek na promet nepremičnin	Dohodnina od dobička iz kapitala
Zakon	Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2)	Zakon o dohodnini (ZDoh-2)
Kdo plača	prodajalec, po dogovoru lahko kupec	fizična oseba, ki nepremičnino proda
Davčna osnova	Praviloma kupnina, če ustreza primerljivi tržni vrednosti	razlika med vrednostjo ob prodaji in vrednostjo ob pridobitvi, zmanjšana za priznane stroške
Stopnja	2%	25%, 20%, 15% ali 0%
Obrazec	Napoved za odmero davka na promet nepremičnin	Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine (DOHKAP št. 5)
Rok za napoved	15 dni po sklenitvi pogodbe	15 dni po prodaji
Kdaj se ne plača	Če je obračunan DDV ali velja zakonska oprostitev	Po dopolnjenih 15 letih, ob izpolnjenih pogojih za oprostitev ali brez pozitivne davčne osnove

Obe obveznosti z odmero in plačilom na kratko opisuje tudi Finančna uprava v pregledu za nakup in prodajo nepremičnine.

Davek na nepremičnine in davek ob prodaji nista isto

Z izrazom “davek na nepremičnine” ljudje pogosto mislijo na dajatve ob lastništvu ali uporabi, kot sta nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) in davek od premoženja. Ta članek obravnava davke ob prodaji.

Davek na promet nepremičnin: 2% od kupnine

DPN se plača po stopnji 2 % od davčne osnove, kadar se lastninska pravica na nepremičnini prenese proti plačilu. Poleg prodaje se za promet šteje na primer tudi:

• zamenjava ene nepremičnine za drugo;
• razdelitev solastnine, kadar solastnik za del, ki presega njegov delež, prejme plačilo.

Podaritev ni odplačni prenos, zato se od nje DPN ne plača.

Pravila določa Zakon o davku na promet nepremičnin.

Kdo plača DPN: prodajalec ali kupec?

DPN praviloma plača prodajalec. Kupec ga plača, če se s prodajalcem tako dogovorita v kupoprodajni pogodbi. V tem primeru FURS odločbo vroči tudi kupcu, davek pa plača samo kupec.

Dogovor vpliva tudi na izračun dohodnine od dobička. Prodajalec lahko vrednost ob prodaji zmanjša samo za DPN, ki ga je plačal sam. Če DPN plača kupec, prodajalec tega zneska pri izračunu dobička ne odšteje.

Za kupca je DPN, ki ga je plačal ob nakupu, strošek, ki ga bo lahko upošteval, ko bo nepremičnino nekoč prodal.

Od katerega zneska se odmeri DPN?

Davčna osnova je prodajna cena. Ta vključuje vse, kar prodajalec za nepremičnino prejme od kupca, tudi plačilo v stvareh, storitvah ali s prevzemom prodajalčevih dolgov.

FURS upošteva ceno iz pogodbe, če ustreza primerljivi tržni vrednosti nepremičnine. Če je cena opazno nižja od tržne, lahko davčni organ osnovo ugotovi na podlagi tržne vrednosti, na primer s cenitvijo.

Starejši viri lahko omenjajo osnovo v višini 80 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine. Ustavno sodišče je to določbo leta 2016 razveljavilo, zato je pri izračunu ne uporabljajte. Odločba U-I-168/15

Kdaj se DPN ne plača

DPN se ne plača, kadar je bil od prodaje obračunan DDV. To velja predvsem za nakupe novogradenj od investitorjev, ki so zavezanci za DDV. Posameznik, ki proda svoje stanovanje ali hišo in ni zavezanec za DDV, praviloma plača DPN.

Zakon v 10. členu določa tudi oprostitve. Med njimi so na primer:

• prenos nepremičnine pri razdelitvi premoženja med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema;
• prenos pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine;
• prenos zaradi razlastitve ali na podlagi pogodbe, sklenjene namesto razlastitve.

Dohodnina od dobička iz kapitala pri prodaji nepremičnine

Dohodnino od dobička iz kapitala plača fizična oseba, ki zasebno nepremičnino proda pred dopolnjenimi 15 leti lastništva, pri tem ustvari pozitivno davčno osnovo in ne izpolnjuje pogojev za oprostitev. Pogovorno jo imenujemo tudi davek na kapitalski dobiček ali davek na dobiček od prodaje nepremičnine.

Pravila določa Zakon o dohodnini. Za obdavčljivo odsvojitev se po njem ne šteje samo prodaja, ampak tudi podaritev in zamenjava nepremičnine. Prenos nepremičnine na dediča zaradi smrti ni obdavčljiva odsvojitev.

Stopnje glede na čas lastništva

Stopnja se znižuje za vsakih dopolnjenih pet let imetništva.

Čas imetništva ob prodaji	Stopnja dohodnine
manj kot 5 let	25%
od dopolnjenih 5 do manj kot 10 let	20%
od dopolnjenih 10 do manj kot 15 let	15%
po dopolnjenih 15 letih	dohodnine ni

Kako se šteje čas lastništva

Čas lastništva se šteje od datuma pridobitve do datuma prodaje. Za pridobitev in prodajo se upošteva datum sklenitve pogodbe oziroma datum pravnomočnosti sodne ali dokončnosti upravne odločbe, na podlagi katere ste nepremičnino pridobili ali prodali. Pomemben je torej datum pogodbe, ne datum vpisa v zemljiško knjigo.

Primer: Če ste stanovanje kupili s pogodbo, podpisano 10.3.2016, ste 10 let imetništva dopolnili 10.3.2026, 15 let pa boste dopolnili 10. 3. 2031. Kadar prodajo načrtujete blizu takega datuma, natančno preverite, kdaj bo obdobje dopolnjeno. Razlika v nekaj dneh lahko pomeni nižjo stopnjo ali oprostitev.

Posebna pravila veljajo za nepremičnine, ki jih niste kupili:

• Podaritev zakoncu ali otroku: ugotavljanje davčne obveznosti se lahko odloži. Pri poznejši prodaji se nato kot čas in vrednost pridobitve upoštevata datum in vrednost, ko je nepremičnino pridobil darovalec.
• Podedovana nepremičnina: po aktualnem pojasnilu FURS se pri prodaji za čas pridobitve upošteva pravnomočnost sklepa o dedovanju. Preverite tudi vrednost nepremičnine ob pridobitvi, saj vpliva na izračun dobička. Podrobneje: pojasnilo FURS o času pridobitve podedovane nepremičnine.

Kdaj dohodnine od dobička ne plačate

Po 15 letih lastništva

Če nepremičnino prodate po dopolnjenih 15 letih lastništva, dohodnine od dobička ne plačate in napovedi DOHKAP št. 5 ni treba oddati. DPN pa plačate tudi v tem primeru.

Prodaja stanovanja ali hiše, v kateri ste živeli vsaj tri leta

Dohodnine od dobička ne plačate, če so izpolnjeni vsi naslednji pogoji:

• Prodajate stanovanje ali stanovanjsko hišo z največ dvema stanovanjema, skupaj s pripadajočim zemljiščem.
• Nepremičnino ste imeli v lasti vsaj zadnja tri leta pred prodajo.
• Vsaj zadnja tri leta ste imeli na tem naslovu prijavljeno stalno prebivališče.
• Vsaj zadnja tri leta ste v nepremičnini tudi dejansko živeli.

Če ste del stanovanja ali hiše oddajali v najem ali ga uporabljali za dejavnost, oprostitev za ta del ne velja. V napovedi zato oprostitev uveljavljate v celoti ali samo za del, ki ga niste oddajali ali uporabljali za dejavnost.

Napoved oddate tudi, če izpolnjujete pogoje. Oprostitev uveljavljate v točki 6 obrazca DOHKAP št. 5. Ker FURS lahko preverja, ali ste v nepremičnini dejansko živeli, je smiselno hraniti dokazila, na primer račune za elektriko in komunalne storitve, izdane na vaše ime.

Ko s prodajo ne ustvarite dobička

Če po upoštevanju priznanih postavk ne nastane pozitivna davčna osnova, dohodnine ne plačate. Napoved pa morate pri običajni prodaji pred dopolnjenimi 15 leti imetništva kljub temu oddati. Odsotnost dobička tudi ne odpravi obveznosti DPN.

Izgubo pri obdavčljivi odsvojitvi lahko poračunate z dobičkom od drugega obdavčljivega kapitala, na primer druge nepremičnine ali delnic, doseženim v istem davčnem letu. Uveljavljate jo prek napovedi za odmero dohodnine od dobička iz odsvojitve vrednostnih papirjev, drugih deležev in investicijskih kuponov, tudi če se poračun nanaša samo na nepremičnine. Napoved oddate do 28. februarja naslednjega leta. Če rok pade na dela prost dan, se prestavi na prvi naslednji delovni dan. Normirani stroški sami ne morejo ustvariti izgube za tak poračun.

Kako izračunate davek na dobiček pri prodaji nepremičnine

Davčna osnova je razlika med vrednostjo nepremičnine ob prodaji in vrednostjo ob pridobitvi. Obe vrednosti prilagodite za stroške, ki jih zakon izrecno priznava, pozitivno razliko pa zmanjšate še za normirane stroške.

Kaj prištejete k vrednosti ob pridobitvi

• nabavno vrednost iz pogodbe;
• vlaganja v nepremičnino in stroške vzdrževanja, ki so povečali njeno uporabno vrednost, če ste jih plačali sami;
• DPN ali davek na dediščine in darila, ki ste ga plačali ob pridobitvi;
• stroške cenitve pooblaščenega cenilca, kadar je bila cenitev potrebna, v višini največ 188 evrov.

Vlaganja dokazujete z računi, zato hranite račune izvajalcev in dobaviteljev ter dokazila o plačilu.

Pri podedovani ali podarjeni nepremičnini se za nabavno vrednost praviloma šteje vrednost, od katere je bil odmerjen davek na dediščine in darila. Če davek ni bil odmerjen, morate primerljivo tržno vrednost ob pridobitvi dokazati z ustreznimi dokazili. Posebnost je darilo z uveljavljenim odlogom, pri katerem se preneseta darovalčeva vrednost in čas pridobitve.

Kaj odštejete od vrednosti ob prodaji

Vrednost ob prodaji je cena iz pogodbe. Če ta ne ustreza vrednosti, ki bi jo lahko dosegli na trgu, FURS upošteva primerljivo tržno ceno.

Vrednost ob prodaji zmanjšate za:

• DPN, ki ste ga plačali ob prodaji;
• stroške cenitve, kadar je bila potrebna, v višini največ 188 evrov.

Normirani stroški

Pozitivna razlika se zmanjša še za normirane stroške: 1% nabavne vrednosti in 1% vrednosti ob prodaji. Normirani stroški ne morejo preseči razlike, zato zaradi njih ne nastane izguba, ki bi jo lahko uveljavljali pri drugem kapitalu. Način obračuna prikazuje tudi primer FURS v razdelku o določitvi davčne osnove pri nepremičninah.

Primer izračuna davka na prodajo stanovanja

Ponazoritev z izmišljenimi podatki za prodajo v letu 2026.

Predpostavke:

• Stanovanje ste kupili marca 2019 za 150.000 evrov.
• Za vlaganja, ki povečujejo uporabno vrednost stanovanja, ste sami plačali 12.000 evrov. Predpostavljamo, da so v celoti davčno priznana in imate ustrezne račune ter dokazila o plačilu.
• Stanovanje prodate septembra 2026 za 230.000 evrov.
• DPN ob tej prodaji plačate sami. Ob nakupu leta 2019 ga je plačal takratni prodajalec, zato tega stroška ne prištevamo vaši nabavni vrednosti. Stroškov cenitve v primeru ni.
• V stanovanju niste živeli, zato oprostitev ne velja.
• Imetništvo je trajalo sedem let, zato je stopnja 20%.

Postavka	Izračun	Znesek
DPN	2% od 230.000 €	4.600 €
Vrednost ob prodaji	230.000 € − 4.600 €	225.400 €
Vrednost ob pridobitvi	150.000 € + 12.000 €	162.000 €
Razlika	225.400 € − 162.000 €	63.400 €
Normirani stroški	1% od 150.000 € + 1% od 230.000 €	3.800 €
Davčna osnova	63.400 € − 3.800 €	59.600 €
Dohodnina	20% od 59.600 €	11.920 €
Skupaj davki prodajalca	4.600 € + 11.920 €	16.520 €

Če bi pri istem stanovanju izpolnjevali vse pogoje za oprostitev zaradi lastništva, stalnega prebivališča in dejanskega bivanja vsaj zadnja tri leta pred prodajo ter ga v relevantnem obsegu ne bi oddajali ali uporabljali za dejavnost, bi plačali samo DPN v višini 4.600 evrov. Enako velja pri običajni prodaji po dopolnjenih 15 letih imetništva.

Če navedenih vlaganj ne bi mogli dokazati in jih FURS ne bi priznal, bi bila davčna osnova v tem primeru za 12.000 evrov višja, dohodnina pa za 2.400 evrov višja.

Če pri svojem primeru niste prepričani, katere stroške lahko upoštevate ali ali izpolnjujete pogoje za oprostitev, se lahko pred prodajo obrnete na davčno svetovanje in izračun preverite na podlagi svojih dokumentov.

Postopek in roki pri prodaji nepremičnine

1. Pred podpisom preverite davčni izračun, datum pridobitve in morebitno oprostitev. Pri običajni prodaji davčna obveznost za DPN nastane s sklenitvijo pogodbe. Pri prodaji kmetijskega zemljišča, ki jo mora odobriti upravna enota, nastane obveznost za DPN ob vročitvi dovoljenja oziroma pravnomočnosti ustreznega pravnega akta. Rok za DPN zato preverite glede na odločbo o odobritvi.
2. V 15 dneh vložite napoved za DPN pri finančnem uradu, na območju katerega leži nepremičnina. Napoved za odmero davka na promet nepremičnin lahko oddate tudi prek eDavkov, pogodbo pa morate na finančni urad prinesti osebno ali jo poslati po pošti.
3. V istem roku vložite napoved DOHKAP št. 5, če nepremičnino prodajate pred iztekom 15 let lastništva. Obrazec in navodila so objavljeni na eDavkih.
4. Počakajte na odmerni odločbi. FURS DPN odmeri z odločbo v zakonskem roku 30 dni po prejemu napovedi. Tudi dohodnino od dobička odmeri z odločbo.
5. Plačajte DPN v 30 dneh po vročitvi odločbe. Po plačilu FURS izda potrdilo. Pri prodaji, za katero se DPN plača, ga potrebujete za overitev podpisov pri notarju in nadaljnji vpis lastninske pravice. Dohodnino plačajte v roku, navedenem v njeni odmerni odločbi.
6. Obvestite občino o spremembi lastnika, če se s prodajo spremeni tudi uporabnik nepremičnine. Občina na tej podlagi FURS posreduje pravilne podatke za odmero NUSZ.

Katere priloge potrebujete

• Kupoprodajna pogodba v izvirniku: obvezna priloga k napovedi za DPN.
• Dokazilo o lastništvu: potrebno, če lastništvo ni razvidno iz zemljiške knjige.
• Lokacijska informacija občine: potrebna, če prodajate prazno stavbno zemljišče.
• Pravnomočna odločba upravne enote: potrebna pri prodaji kmetijskega zemljišča; odločba potrjuje odobritev pravnega posla ali da odobritev ni potrebna.
• Računi in dokazila o stroških: prilagate k napovedi DOHKAP št. 5, na primer za vlaganja in cenitev.

Kaj se zgodi, če zamudite rok

Za posameznika, ki napovedi za DPN ne vloži pravočasno, je predpisana globa od 100 do 1.200 evrov. Če napoved oddate na podlagi samoprijave, za prekršek niste odgovorni, davek pa morate plačati skupaj z obrestmi.

Samoprijava je mogoča samo do zakonsko določenih mej, med drugim pred vročitvijo odmerne odločbe oziroma začetkom davčnega inšpekcijskega nadzora, postopka o prekršku ali kazenskega postopka. Ob zamudi zato čim prej preverite, ali jo še lahko uporabite.

Pogoste napake pri prodaji nepremičnine

• Izračun po zastarelih stopnjah: osnovna stopnja 27,5% je veljala v letih 2020 in 2021, oprostitev šele po 20 letih pa za prodaje do konca leta 2021. Zato starejši članki navajajo drugačne podatke, ki za prodajo v letu 2026 ne veljajo.
• Neoddana napoved DOHKAP št. 5: prodajalec meni, da je zaradi bivanja oproščen, a oprostitev se uveljavi prav v napovedi.
• Manjkajoči računi za obnovo: brez dokazil FURS vlaganj ne prizna, zato je dobiček višji.
• Prodaja tik pred dopolnjenim petim, desetim ali petnajstim letom: po dopolnjenem obdobju je stopnja nižja za 5 odstotnih točk, po 15 letih pa se dohodnina ne plača.
• Prenizka cena v pogodbi: FURS lahko pri obeh davkih upošteva tržno vrednost, kar lahko pomeni višji davek od pričakovanega.
• Pričakovana oprostitev pri delno oddanem stanovanju: za del, ki ste ga oddajali v najem, oprostitev ne velja.

Čas prodaje in dokazila je smiselno preveriti pred podpisom pogodbe. Tako lahko ocenite davčno obveznost, preden se zavežete konkretnemu poslu.

Pogosta vprašanja